企业租个人房子、租个人的车：增值税不用代扣，这张发票不能少

很多老板碰到这事都犯嘀咕：办公室是跟房东个人租的，车是租员工或熟人的，每个月把租金转过去，公司要不要顺手把增值税扣下来？

一句话：不用扣。2026年11月1日开始执行的财政部、税务总局2026年第28号公告写得很清楚，只有七类服务，付钱的公司才要代扣增值税。房屋租赁、车辆租赁、建筑服务，都不在这七类里。但老板要记住后半句——税不用你扣，发票你还是得拿到手。

01 政策说得很直白：只点了七类服务

《境内单位代扣代缴自然人增值税管理办法》点名的就七类：研发、软件、设计、咨询、广播影视节目（作品）制作、文化、教育。个人提供这七类服务，公司付钱时就要代扣代缴增值税。它的根子在《增值税法》第十五条和《增值税法实施条例》第三十五条。

拿这张清单去对业务：房子是不动产，车是动产，怎么套都套不进这七类；工地上的包工头、施工班组拿的是建筑服务，也不在名单上。不在名单，公司就不是扣缴义务人，转账时别多扣一道税。

还有一句容易搞混的：《增值税法》第十五条说的是“境外”单位和个人，是给跨境业务用的，别拿它去套国内的老房东。

02 税不是不用交，只是不用公司代扣

谁交？房东、车主自己交。怎么交？自己去税务部门申报，或者去代开发票的时候一并交掉。

房子这块。个人出租住房，2026年起按3%的征收率减按1.5%算；出租商铺、厂房这类非住房，按5%。自然人出租不动产可以按月10万元的起征点看，月租金没到这个数，增值税可以免；一次性收一年租金的，可以在租期内平均摊开算。

车这块。属于有形动产租赁，按3%。自然人一般是按次纳税，2026年按次起征点从500元提到1000元，一次租金超过1000元就到线了。城建税、教育费附加这些附加税费，跟着增值税一起算。

说白了：这笔税跑不掉，只是不由公司代扣。

租的是什么	公司要不要代扣	房东要交的增值税	发票去哪开	房东还要交的税
住房	不用扣	3%减按1.5%，月租10万以内可免	房子所在地税务局代开	个税10%、房产税4%，租赁合同免印花税
商铺、厂房	不用扣	5%	同上，一般开普通发票	个税20%、房产税12%、印花税千分之一
车辆	不用扣	3%，一次租金超1000元就要交	主管税务局代开	个税20%、印花税千分之一

各地对房产税、个税可能有综合征收率或核定征收，具体以当地主管税务机关口径为准

先分清两个28号：2018年国家税务总局的28号公告，管的是企业所得税税前扣除凭证，说白了就是“什么票据能入账”；2026年财政部、税务总局的28号公告，管的是代扣代缴。号一样，年头不一样，别当成一个文件讲。

2018年那个28号公告要求很实在：该开发票的支出，对方是正常登记过的纳税人，就得拿发票入账；对方是个人、金额又很小（没到增值税起征点），才可以拿一张写清姓名、身份证号、支出项目、金额的收款凭证顶一顶。

房租一个月几千上万，车租一个月几千，基本都过了起征点。这时候收据、白条、转账截图统统不管用。没有合规票据，这笔租金不能在企业所得税前扣除，年底汇算要调增，补税之外还有滞纳金；被认定成虚假列支，麻烦更大。

以为不代扣增值税就啥都不用管。个税该扣还得扣，这笔义务一直在公司身上。（如果企业没收到这个票据，不是真实交易，可以不认，但电子发票系统已经有了，要怎么做，写申请，把情况写清楚提交.)
只签协议不开票。钱花了不能税前扣，等于自己多交一道企业所得税。
拿老板私卡付租金、账上长期挂着。钱、合同、发票对不上，一查就说不清。

包工头、施工班组干的是建筑活儿，不在七类名单里，公司照样不用代扣增值税。但工程款数额大，发票必须有：班组登记过的自己开，没登记的让税务局代开。个税要看是什么关系——自己员工按工资薪金，外面请的按劳务报酬，注册了个体户的按经营所得，别一股脑塞进工资表。

增值税不代扣，发票不能少，个税别漏掉，合同先写清。政策还在调整，真要用之前，跟当地税务再确认一句。

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